Wat kost een makelaar om je huis te verkopen?

Een makelaar rekent bij de verkoop van je huis gemiddeld tussen de 1% en 1,5% courtage over de uiteindelijke verkoopprijs, plus opstartkosten van gemiddeld 400 tot 1.000 euro. Bij een verkoopprijs van 400.000 euro betaal je dus al snel 4.000 tot 6.000 euro aan makelaarskosten. Die kosten worden verrekend via de notaris op de dag van de sleuteloverdracht.

Je huis verkopen via een makelaar kost geld. Hoeveel precies, hangt af van meerdere factoren: de waarde van je woning, de regio, het dienstenpakket en het tarief van de makelaar zelf. In dit artikel lees je precies waar die kosten uit bestaan, hoe je ze berekent en hoe je flink kunt besparen.

Wat kost een makelaar bij het verkopen van een huis?

De kosten voor een verkoopmakelaar bestaan uit drie onderdelen: courtage, opstartkosten en eventuele extra kosten. Samen bepalen die de totale rekening.

Courtage: het grootste deel van de kosten

De courtage is de vergoeding die de makelaar ontvangt voor zijn werk. Dit is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, niet van de vraagprijs. In 2026 ligt de gemiddelde courtage in Nederland op 1,11%, maar tarieven lopen uiteen van 0,90% tot 1,40% exclusief btw. Daar komt 21% btw bovenop.

Concreet voorbeeld: verkoop je je woning voor 450.000 euro en spreek je een courtage af van 1,1%, dan betaal je 4.950 euro exclusief btw. Inclusief btw komt dat neer op bijna 6.000 euro.

Makelaars mogen hun eigen tarief bepalen. Tarieven zijn dus altijd bespreekbaar. Vraag altijd meerdere offertes op en controleer of bedragen inclusief of exclusief btw zijn opgegeven.

Opstartkosten

Opstartkosten zijn de kosten die de makelaar maakt om jouw woning in de verkoop te zetten. Denk aan een professionele fotoreportage, plattegronden, video-opnames, plaatsing op Funda en het maken van een verkoopbrochure. De gemiddelde opstartkosten liggen tussen de 400 en 1.000 euro.

Deze kosten betaal je vaak direct bij het geven van de verkoopopdracht. Ze worden doorgaans niet terugbetaald als je de verkoop later intrekt.

Advertentiekosten

Wil je jouw woning extra zichtbaar maken? Dan kun je betaalde promotie inzetten via Funda of adverteren in lokale media. Dit zijn optionele kosten en worden in rekening gebracht op het moment van plaatsing.

Intrekkingskosten

Trek je de verkoopopdracht in voordat de woning is verkocht? Dan kan de makelaar intrekkingskosten in rekening brengen. Dit geldt als compensatie voor het werk dat al is verricht. Niet elke makelaar werkt hiermee. Sommige makelaars hanteren het principe van no cure, no pay: je betaalt alleen courtage bij een geslaagde verkoop. Opstartkosten zijn in dat geval echter vaak wel verschuldigd.

Wat kost huis verkopen via makelaar in verschillende prijsklassen?

De totale kosten van een makelaar zijn sterk afhankelijk van de verkoopprijs van je woning. Onderstaand overzicht geeft een concreet beeld:

Verkoopprijs 250.000 euro Bij een courtage van 1,1% inclusief btw betaal je circa 3.300 euro aan courtage, plus gemiddeld 500 euro opstartkosten. Totaal: circa 3.800 euro.

Verkoopprijs 400.000 euro Bij 1,1% inclusief btw is dat circa 5.300 euro aan courtage plus opstartkosten. Totaal: circa 5.800 tot 6.300 euro.

Verkoopprijs 600.000 euro Bij 1,1% inclusief btw betaal je circa 7.900 euro aan courtage plus opstartkosten. Totaal: circa 8.400 tot 9.000 euro.

Hoe hoger de verkoopprijs, hoe meer je betaalt. Dit maakt het des te interessanter om de kosten kritisch te bekijken en alternatieven te overwegen.

Waarvan hangen de kosten af?

Makelaars bepalen hun tarief niet willekeurig. De hoogte van de courtage hangt samen met:

De waarde van je woning. Voor een duurder huis rekent de makelaar soms een lager percentage, omdat zijn inkomsten dan alsnog hoog zijn.

De regio. In de Randstad liggen de courtages gemiddeld hoger dan in Groningen of Limburg. In Amsterdam en Utrecht rekenen makelaars vaker 1,2% tot 1,5%.

Het dienstenpakket. Neem je een volledig ontzorgingspakket, dan betaal je meer dan wanneer je bezichtigingen of marketing deels zelf doet.

De verkoopbaarheid van je woning. Een woning die snel verkoopt in een populaire wijk vergt minder werk voor de makelaar. Dat vertaalt zich soms in een lagere courtage.

Bonuscourtage: wat is dat?

Sommige makelaars werken met een lage basiscourtage en een bonuscourtage. Ze ontvangen een extra vergoeding als de woning wordt verkocht boven de vooraf ingeschatte verkoopprijs.

Voorbeeld: de makelaar verwacht 385.000 euro voor je woning. Jullie spreken 1% basiscourtage af plus 10% bonuscourtage over het bedrag boven de verwachte prijs. Wordt de woning voor 405.000 euro verkocht, dan betaal je 1% over 405.000 euro plus 10% over 20.000 euro extra. Dat is 4.050 euro plus 2.000 euro = 6.050 euro totaal.

Bij een vaste courtage van 1,4% zonder bonus had je 5.670 euro betaald. Of de bonusvariant voordeliger is, hangt dus volledig af van de uiteindelijke verkoopprijs.

Wanneer betaal je de makelaarskosten?

De courtage wordt niet direct aan de makelaar overgemaakt. Alles loopt via de notaris. Op de dag van de sleuteloverdracht wordt de courtage ingehouden op de verkoopopbrengst. Heb je overwaarde, dan wordt de courtage daarop in mindering gebracht. Heb je geen overwaarde, dan blijft het een aparte kostenpost die je zelf moet betalen.

Opstartkosten worden doorgaans al bij aanvang van de opdracht gefactureerd.

Hoe bespaar je op de kosten van een makelaar?

Er zijn meerdere manieren om de makelaarskosten te drukken:

Vergelijk altijd meerdere makelaars. Tarieven lopen per makelaar flink uiteen. Door offertes naast elkaar te leggen bespaar je gemiddeld 2.000 tot 2.500 euro.

Onderhandel over de courtage. Makelaars zijn bereid te onderhandelen, zeker in een krappe markt waar woningen snel worden verkocht.

Doe een deel zelf. Bezichtigingen zelf rondleiden of je eigen verkooptekst schrijven kan de courtage verlagen, omdat de makelaar minder werk heeft.

Kies voor een vast tarief. Bij een duurder huis kan een vast tarief goedkoper uitpakken dan een percentage van de verkoopprijs.

Huis verkopen zonder makelaar: een reëel alternatief

Wil je de makelaarskosten volledig vermijden? Dan is huis verkopen zonder makelaar een serieuze optie. Vastgoedgroep Nederland koopt woningen rechtstreeks aan, zonder tussenkomst van een traditionele makelaar. Je betaalt geen courtage, geen opstartkosten en geen intrekkingskosten. Het proces verloopt snel: na het indienen van je gegevens ontvang je binnen één werkdag een vrijblijvend bod. Bij akkoord regelt Vastgoedgroep Nederland de overdracht volledig, inclusief notaris. Ideaal als je zekerheid wilt, snel wilt schakelen of gedoe wilt voorkomen.

Veelgestelde vragen over makelaarskosten

Zijn makelaarskosten aftrekbaar van de belasting?Nee. Makelaarskosten zijn niet aftrekbaar bij de inkomstenbelasting.

Betaal ik btw over de courtage?Ja. Over de courtage wordt 21% btw gerekend. Controleer altijd of het opgegeven tarief inclusief of exclusief btw is.

Kan ik onderhandelen over de courtage?Altijd. Makelaars zijn vrij om hun eigen tarief te bepalen en zijn ook vrij om daar van af te wijken. Vraag meerdere offertes op en gebruik die als onderhandelingsbasis.

Wat zijn intrekkingskosten?Dit zijn kosten die je betaalt als je de verkoopopdracht intrekt voordat de woning is verkocht. Niet elke makelaar rekent deze. Check dit altijd bij het tekenen van de opdracht.

‍