Wat is courtage?

Courtage is de vergoeding die een makelaar ontvangt voor zijn diensten bij de verkoop of aankoop van een woning. Het is een percentage van de uiteindelijke koopsom, meestal tussen de 1% en 1,5% exclusief btw. Je betaalt deze vergoeding pas na een geslaagde transactie, via de notaris. Bij geen verkoop, geen courtage.

Bij de verkoop van een woning duikt de term courtage al snel op. Toch weten veel mensen niet precies wat het betekent, hoe het wordt berekend en wat ze er precies voor terugkrijgen. Dit artikel geeft een helder overzicht, van de definitie tot de praktijk.
‍

Wat is courtage? De definitie

Courtage is de beloning die een makelaar ontvangt voor zijn bemiddelingsdiensten. Het woord komt uit het Frans en betekent letterlijk: provisie of commissie. In de vastgoedwereld staat het voor de vergoeding die de makelaar ontvangt zodra de koop of verkoop van een woning definitief is.

Het gaat dus om een prestatievergoeding. De makelaar ontvangt zijn beloning pas als de deal is gesloten. Komt het niet tot een verkoop, dan is er in principe geen courtage verschuldigd. Dit principe staat ook wel bekend als no cure, no pay.

Andere termen die je voor courtage kunt tegenkomen zijn: makelaarscourtage, makelaarsprovisie, makelaarskosten of makelaarstarieven. Al deze begrippen verwijzen naar dezelfde vergoeding.

Wat is courtage bij een makelaar in de praktijk?

De courtage dekt het totale werk dat de makelaar voor je verricht. Bij een verkoopmakelaar gaat het onder meer om:

• De waardebepaling van jouw woning
• Het opstellen van de verkoopstrategie
• Professionele fotografie en het schrijven van de advertentietekst
• Plaatsing op Funda en andere verkoopkanalen
• Het organiseren en begeleiden van bezichtigingen
• Onderhandelingen met geïnteresseerde kopers
• Het opstellen of controleren van de koopovereenkomst
• Begeleiding bij de overdracht bij de notaris

Bij een aankoopmakelaar omvat de courtage het zoeken naar geschikte woningen, begeleiding bij bezichtigingen, het uitvoeren van onderzoek naar de staat van de woning, het voeren van onderhandelingen en de juridische controle van het koopcontract.

Hoe wordt courtage berekend?

De courtage wordt in de meeste gevallen berekend als een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Dat is niet de vraagprijs of de taxatiewaarde, maar het bedrag waarvoor de woning daadwerkelijk is verkocht.

In 2026 ligt de gemiddelde courtage voor verkoopmakelaars in Nederland tussen de 0,90% en 1,40% exclusief 21% btw. De meest gangbare tarieven zitten rond de 1,1%.

Rekenvoorbeelden courtage makelaar

Woning verkocht voor 350.000 euro, courtage 1,1% excl. btw:350.000 x 1,1% = 3.850 euro exclusief btwInclusief 21% btw: 4.658 euro

Woning verkocht voor 450.000 euro, courtage 1,1% excl. btw:450.000 x 1,1% = 4.950 euro exclusief btwInclusief 21% btw: 5.990 euro

Woning verkocht voor 600.000 euro, courtage 1,1% excl. btw:600.000 x 1,1% = 6.600 euro exclusief btwInclusief 21% btw: 7.986 euro

Hoe hoger de verkoopprijs, hoe meer je betaalt. Dat is een direct gevolg van het procentuele model.

Courtage als vast tarief

Niet elke makelaar werkt met een percentage. Sommige makelaars spreken vooraf een vast bedrag af, ongeacht de uiteindelijke verkoopprijs. Dit kan voordelig zijn bij een duurdere woning, omdat de kosten dan niet meestijgen met de opbrengst.

Aankoopmakelaars werken vaker met vaste bedragen dan verkoopmakelaars. Gangbare vaste tarieven voor aankoopmakelaars liggen tussen de 2.200 en 4.500 euro.

Wat is een bonuscourtage?

Sommige makelaars combineren een lage basiscourtage met een bonuscourtage. De bonus wordt uitgekeerd als de woning meer opbrengt dan de vooraf ingeschatte verkoopprijs.

Voorbeeld: de makelaar schat de verkoopprijs op 380.000 euro. Jullie spreken 0,8% basiscourtage af plus 10% bonus over de extra opbrengst. De woning wordt verkocht voor 410.000 euro.

• Basiscourtage: 0,8% van 380.000 = 3.040 euro
• Bonuscourtage: 10% van 30.000 = 3.000 euro
• Totaal: 6.040 euro

Vergeleken met een vaste courtage van 1,5% over 410.000 euro (6.150 euro) is het verschil klein, maar bij hogere bonussen of grotere prijsstijgingen kan het snel oplopen. Bereken altijd van tevoren wat het bonusmodel voor jou betekent.

Wanneer betaal je courtage?

De courtage wordt niet rechtstreeks aan de makelaar overgemaakt. Alles loopt via de notaris. Op de dag van de sleuteloverdracht verrekent de notaris de courtage met de verkoopopbrengst. Je hoeft het bedrag dus niet apart over te maken.

Bij een verkoop wordt de courtage ingehouden op de overwaarde of als kostenpost verrekend als er geen overwaarde is. Bij een aankoop wordt de courtage opgeteld bij de overige aankoopkosten.

Opstartkosten worden doorgaans eerder in rekening gebracht, al bij het tekenen van de verkoopopdracht. Die kosten zijn los van de courtage en worden niet terugbetaald als de verkoop niet doorgaat.

Wat zijn opstartkosten en hoe verhouden die zich tot courtage?

Opstartkosten zijn de kosten die de makelaar maakt bij het in de verkoop zetten van jouw woning. Denk aan een fotoreportage, plattegronden, video, plaatsing op Funda en een verkoopbord. De gemiddelde opstartkosten liggen tussen de 400 en 1.000 euro.

Opstartkosten staan los van de courtage. Je betaalt ze vooraf en krijgt ze niet terug als je de opdracht intrekt. Zie het als een vooruitbetaling voor het werk dat al is verricht.

Is courtage onderhandelbaar?

Ja. Makelaars zijn vrij om hun eigen tarief te bepalen, maar dat tarief is ook bespreekbaar. Zeker als jouw woning in een populaire categorie valt en snel zal verkopen, is er ruimte om te onderhandelen. Een makelaar die minder werk hoeft te doen, kan een lager percentage rechtvaardigen.

Vergelijk altijd meerdere makelaars voor je een opdracht tekent. Het verschil tussen de goedkoopste en duurste makelaar kan bij een woning van 500.000 euro al snel 2.500 euro of meer bedragen. Controleer ook altijd of het opgegeven tarief inclusief of exclusief btw is.

Is courtage aftrekbaar van de belasting?

Nee. Makelaarscourtage is voor particulieren niet aftrekbaar van de belasting. Je kunt de kosten niet opvoeren bij de inkomstenbelasting. Alleen bij bedrijfsmatig vastgoed of verhuur via een onderneming zijn makelaarskosten mogelijk aftrekbaar, afhankelijk van het fiscale regime. Laat je bij twijfel adviseren door een belastingadviseur.

Wat is het verschil tussen verkoopcourtage en aankoopcourtage?

Bij een verkoopmakelaar betaalt de verkoper de courtage. Die is gebaseerd op de verkoopprijs en wordt verrekend via de notaris.

Bij een aankoopmakelaar betaalt de koper de courtage. Aankoopmakelaars werken vaker met vaste bedragen dan met percentages. De hoogte hangt af van het dienstenpakket en de regio.

In de Randstad liggen de courtages gemiddeld hoger dan in de rest van Nederland. Dit komt door de complexiteit van de markt en de hogere woningprijzen in steden als Amsterdam en Utrecht.

Geen courtage betalen: is dat mogelijk?

Wie geen courtage wil betalen, heeft een alternatief: huis verkopen zonder makelaar. Vastgoedgroep Nederland koopt woningen rechtstreeks aan. Je betaalt geen courtage, geen opstartkosten en geen advertentiekosten. Het proces is eenvoudig: je meldt je woning aan, ontvangt binnen één werkdag een vrijblijvend bod en bepaalt zelf de overdrachtsdatum. De notaris wordt volledig geregeld. Geen gedoe, geen maandenlang wachten en geen verborgen kosten.

Veelgestelde vragen over courtage

Wat is courtage precies?Courtage is de vergoeding die een makelaar ontvangt voor zijn diensten bij de verkoop of aankoop van een woning. Het is vrijwel altijd een percentage van de uiteindelijke koopsom.

Wat is de courtage van een makelaar gemiddeld in 2026?De gemiddelde courtage voor verkoopmakelaars ligt in 2026 tussen de 0,90% en 1,40% exclusief 21% btw. Bij een verkoopprijs van 450.000 euro betaal je bij 1,1% courtage circa 5.990 euro inclusief btw.

Wanneer betaal je courtage?Pas na een geslaagde verkoop, via de notaris op de dag van de sleuteloverdracht.

Is courtage hetzelfde als makelaarskosten?Courtage is het grootste onderdeel van de makelaarskosten. Daarnaast kunnen er opstartkosten, advertentiekosten en intrekkingskosten in rekening worden gebracht.

Mag ik onderhandelen over de courtage?Altijd. Makelaars bepalen hun eigen tarief en kunnen daar van afwijken. Vergelijk meerdere offertes en gebruik die als onderhandelingsbasis.

‍