Hoeveel courtage vraagt een makelaar gemiddeld in 2026?

De gemiddelde courtage van een makelaar in Nederland ligt in 2026 op 1,11% van de uiteindelijke verkoopprijs, exclusief 21% btw. Bij een woning van 400.000 euro betaal je dus gemiddeld circa 5.370 euro inclusief btw. Tarieven lopen uiteen van 0,90% tot 1,40%, afhankelijk van de regio, het dienstenpakket en de waarde van je woning.

Hoeveel courtage een makelaar vraagt is een van de eerste vragen die verkopers stellen. Begrijpelijk, want het gaat om duizenden euro's. Toch weten veel mensen niet wat een normaal tarief is, wat de verschillen bepaalt en hoe je te veel betalen voorkomt. Dit artikel geeft je concrete cijfers, heldere rekenvoorbeelden en praktisch advies.

Wat is een normale courtage voor een makelaar?

Een normale courtage voor een verkoopmakelaar ligt in 2026 tussen de 0,90% en 1,40% van de verkoopprijs, exclusief btw. Het landelijk gemiddelde zit op 1,11%. Tarieven onder de 1% zijn scherp. Alles boven de 1,25% is duurder dan gemiddeld.

Makelaars bepalen hun tarief zelf. Er is geen vaste norm of wettelijk maximum. Dat betekent dat je als verkoper ruimte hebt om te onderhandelen en te vergelijken.

Een aandachtspunt: vraag altijd of een opgegeven tarief inclusief of exclusief btw is. De meeste makelaars communiceren hun courtage exclusief 21% btw. Bij een courtage van 1,11% exclusief btw komt er dus nog 21% bovenop het bedrag.

Hoeveel courtage betaal je in euro's? Rekenvoorbeelden

Onderstaande bedragen geven een concreet beeld van wat de gemiddelde courtage kost bij verschillende verkoopprijzen. Alle bedragen zijn inclusief 21% btw, gerekend met een courtage van 1,11%.

Woning verkocht voor 300.000 euro:1,11% van 300.000 = 3.330 euro excl. btwInclusief 21% btw: circa 4.029 euro

Woning verkocht voor 400.000 euro:1,11% van 400.000 = 4.440 euro excl. btwInclusief 21% btw: circa 5.372 euro

Woning verkocht voor 500.000 euro:1,11% van 500.000 = 5.550 euro excl. btwInclusief 21% btw: circa 6.716 euro

Woning verkocht voor 650.000 euro:1,11% van 650.000 = 7.215 euro excl. btwInclusief 21% btw: circa 8.730 euro

Bij duurdere woningen rekenen makelaars soms een lager percentage, omdat ze bij een hogere verkoopprijs alsnog voldoende verdienen. Toch stijgen de absolute kosten altijd mee met de verkoopprijs.

Hoeveel courtage vraagt een makelaar per woningtype?

De hoogte van de courtage hangt niet alleen af van de verkoopprijs, maar ook van het type woning. Appartementen zijn doorgaans goedkoper en kennen daardoor een iets hoger courtagepercentage. Vrijstaande woningen en duurdere twee-onder-een-kapwoningen hebben een lagere courtage in percentage, maar een hoger absoluut bedrag.

Bij luxe appartementen met een hoge verkoopprijs geldt hetzelfde als bij andere dure woningen: de courtage in percentage daalt, maar de totale rekening blijft fors.

Gemiddelde courtage per regio: grote verschillen

De regio bepaalt mede hoe hoog de courtage uitvalt. In de Randstad liggen de tarieven gemiddeld hoger dan in de rest van Nederland. Dat heeft twee oorzaken: de woningprijzen zijn er hoger en de vraag naar woningen is groter, wat makelaars minder noodzaak geeft om scherp te prijzen.

Noord-Holland heeft het hoogste gemiddelde courtagepercentage in Nederland. Gemiddeld rekenen makelaars in die provincie circa 1,26% exclusief btw. In provincies als Groningen, Drenthe en Zeeland liggen de tarieven gemiddeld lager, rond de 0,95% tot 1,05%.

Toch is het beeld niet zwart-wit. Een dure woning in Noord-Holland kan een lagere courtage hebben dan een goedkope woning in Groningen, simpelweg omdat het absolute bedrag voor de makelaar al voldoende is bij een lager percentage.

Vergelijken loont: zo groot zijn de verschillen

Het verschil tussen de goedkoopste en duurste makelaar in een regio kan bij een woning van 500.000 euro al snel 3.000 euro of meer bedragen. Bij een woning van 400.000 euro en het verschil tussen 0,90% en 1,40% courtage scheelt dat:

• 0,90% over 400.000 = 3.600 euro excl. btw (4.356 euro incl. btw)
• 1,40% over 400.000 = 5.600 euro excl. btw (6.776 euro incl. btw)
• Verschil: 2.000 euro exclusief btw, circa 2.420 euro inclusief btw

Dat verschil betaal je niet omdat de duurste makelaar beter werk levert. In de meeste gevallen bieden makelaars een vergelijkbaar dienstenpakket. Vergelijken is dus de slimste stap die je kunt zetten.

Wat vraagt een makelaar aan courtage als je niet vergelijkt?

Onderzoek laat zien dat makelaars die weten dat ze worden vergeleken, scherper offreren dan wanneer je zomaar binnenloopt. Makelaars die weten dat ze worden vergeleken rekenen gemiddeld 1,07% tot 1,11%. Makelaars waarbij je zonder vergelijking binnenstapt, rekenen gemiddeld 1,16%. Dat klinkt als een klein verschil, maar bij een woning van 450.000 euro scheelt dat direct meer dan 200 euro exclusief btw, en dat alleen al door het eerste gesprek anders aan te pakken.

Vraag altijd minimaal twee of drie offertes op en laat makelaars weten dat je vergelijkt. Dat geeft je direct een betere uitgangspositie.

Courtage of vast tarief: wat is goedkoper?

Naast een courtage werken sommige makelaars met een vast tarief. Dat is een vooraf afgesproken bedrag, ongeacht de uiteindelijke verkoopprijs. Het gemiddelde vaste tarief van een verkoopmakelaar ligt in 2026 rond de 3.250 euro.

Bij een goedkopere woning is een vast tarief vrijwel altijd duurder dan een courtage. Bij een duurdere woning kan een vast tarief juist voordelig uitpakken, omdat de kosten niet meestijgen met de verkoopprijs.

Voorbeeld: stel je woning wordt verkocht voor 650.000 euro en de courtage is 1,11%. Dan betaal je circa 7.215 euro exclusief btw. Een vast tarief van 3.250 euro is dan aanzienlijk goedkoper.

Houd er wel rekening mee dat een vast tarief de prikkel voor de makelaar om zo hoog mogelijk te verkopen vermindert. Bij een courtage profiteert de makelaar mee van een hogere verkoopprijs.

Opstartkosten: het deel dat je soms vergeet

Naast de courtage brengen de meeste makelaars opstartkosten in rekening. Die kosten dekken de uitgaven die de makelaar maakt om jouw woning in de verkoop te zetten: professionele fotografie, plattegronden, plaatsing op Funda en een verkoopbord. De gemiddelde opstartkosten liggen tussen de 400 en 700 euro.

Opstartkosten betaal je aan het begin van de opdracht, los van de courtage. Ze worden niet terugbetaald als de verkoop niet doorgaat. Vergelijk offertes altijd op het totale kostenplaatje: courtage plus opstartkosten plus eventuele extra's. Zo voorkom je dat een schijnbaar lage courtage toch duurder uitpakt dan verwacht.

Huis verkopen zonder courtage: de directe route

Wil je de courtagekosten volledig vermijden? Dan is huis verkopen zonder makelaar de meest directe optie. Vastgoedgroep Nederland koopt woningen rechtstreeks aan. Je betaalt geen courtage, geen opstartkosten en geen advertentiekosten. Je meldt je woning aan via het online formulier, ontvangt binnen één werkdag een vrijblijvend bod en bepaalt zelf de overdrachtsdatum. De notaris regelt alles. Geen gedoe, geen maandenlange onzekerheid en geen verborgen kosten.

Veelgestelde vragen over de gemiddelde courtage makelaar

Wat is de gemiddelde courtage van een makelaar in 2026?De gemiddelde courtage ligt in 2026 op 1,11% exclusief btw. Gangbare tarieven bewegen zich tussen de 0,90% en 1,40%.

Wat is een normale courtage voor een makelaar?Alles tussen de 0,90% en 1,25% is in 2026 normaal. Een courtage van circa 1% is scherp. Alles boven de 1,25% is duurder dan gemiddeld.

Wat vraagt een makelaar aan courtage als ik niet vergelijk?Zonder vergelijking betaal je gemiddeld 0,05% tot 0,09% meer dan wanneer je meerdere makelaars naast elkaar legt. Dat scheelt bij een woning van 500.000 euro al snel 250 tot 450 euro, alleen al op het courtagepercentage.

Zijn opstartkosten onderdeel van de courtage?Niet altijd. Sommige makelaars rekenen opstartkosten apart. Controleer dit altijd bij het ontvangen van een offerte en vergelijk het totale kostenplaatje.

Is een lage courtage altijd beter?Een lage courtage klinkt aantrekkelijk, maar een makelaar die je woning voor 10.000 euro meer verkoopt verdient zijn hogere tarief meer dan terug. Vergelijk niet alleen het percentage, maar ook de verkoopresultaten en reviews van de makelaar.

‍